3 Jenis Pinjaman Perumahan, Mana Satu Sesuai Untuk Anda?
Salah satu kesilapan yang paling kerap kita buat dalam membeli rumah pertama adalah tidak membuat kajian yang terperinci tentang jenis pinjaman perumahan yang sesuai berpandukan komitmen dan kekuatan kewangan diri.
Umumnya setiap orang yang mahu membeli rumah perlu faham dan mengenal pasti terlebih dahulu akan jenis rumah, jenis pinjaman perumahan, dan kadar faedah yang ditawarkan bagi memastikan kita mampu untuk membayar balik pinjaman serta kos-kos pemilikan rumah yang ditanggung.
Bagi memudahkan dan memastikan pinjaman itu berhasil dan lulus, ia perlulah bermula dengan pemilihan refinance rumah atau jenis pinjaman perumahan yang tepat.
Di Malaysia, pinjaman perumahan terbahagi kepada tiga jenis iaitu pinjaman tradisional (basic term), semi-fleksi, fleksi-penuh dan pinjaman rumah Islam. Tentunya, anda ingin mengetahui apakah pilihan pinjaman perumahan yang terbaik, bukan? Justeru itu, artikel pada kali ini kami akan berkongsi dengan anda mengenai jenis pinjaman perumahan yang sesuai untuk anda beserta dengan kelebihan dan kekurangannya.
Basic Term
Kita mulakan dengan yang paling asas sekali iaitu jenis pinjaman perumahan basic term. Pinjaman ini merangkumi jadual pembayaran balik yang ditetapkan, dengan ansuran bulanan yang sama, sepanjang tempoh pembayaran balik pinjaman sepenuhnya.
Umumnya, pinjaman tradisional ini banyak digunakan oleh kebanyakkan orang yang tidak mahu rumit dalam memahami hal-hal berkaitan pembayaran faedah kepada bank.
Bagi pengguna pinjaman ini, kita akan membayar jumlah ansuran yang tetap sepanjang tempoh pinjaman, tanpa fleksibiliti untuk mengurangkan faedah pinjaman pada bila-bila masa.
Pinjaman perumahan jenis ini mempunyai kadar jumlah ansuran bulanan yang tetap perlu dibayar oleh kita sepanjang tempoh pinjaman berlangsung.
Contohnya kita buat loan RM300,000 untuk tempoh 30 tahun dengan faedah sebanyak 3% maka jumlah ansuran bulanan tetap yang perlu dibayar adalah RM1,500. Dengan loan basic term, kita boleh buat kira-kira terus berapa banyak yang perlu kita bayar kepada principal (duit yang dipinjam) dan interest (faedah yang dikenakan).
Kelebihannya dalam hal ini, anda tidak perlu lagi pening kepala akan komitmen pinjaman rumah yang boleh bertambah.
Namun begitu, loan jenis ini tidak menyediakan fleksibiliti untuk kita bayar lebih kepada pihak bank. Misalnya kita dapat naik pangkat, naik gaji, atau terima bonus dari tempat kerja lalu mempunyai duit lebih untuk menyelesaikan hutang rumah.
Dalam hal ini, jika tujuan kita ingin cepat habis bayar hutang rumah tersebut amatlah sukar untuk ianya berlaku. Jika ada pun, caranya begitu rumit kerana perlu membuat permohonan khas kepada bank.
Tambahan lagi, kebanyakan bank juga mempunyai klausa penalti, di mana kira-kira 3% akan dicaj kepada sesiapa yang menyelesaikan pinjaman perumahan lebih awal, dalam tempoh 2-5 tahun pertama.
Justeru itu, memang tidak begitu menguntungkan pun jika kita membuat bayaran lebih sekiranya menggunakan jenis pinjaman perumahan basic term.
Semi-flexi
Pinjaman semi-flexi mungkin cara yang lebih baik jika anda tidak mahu terikat dengan fleksibiliti semata-mata dalam membayar hutang pinjaman beli rumah atau kereta. Pinjaman jenis ini membolehkan kita untuk memilih sama ada mahu membayar lebih untuk selesaikan hutang rumah dengan cepat atau sebaliknya.
Salah satu sebab pinjaman perumahan ini menjadi pilihan kebanyakan orang kerana, ia lengkap dengan kemudahan yang membolehkan peminjam buat bayaran pendahuluan atau bayaran extra, untuk kurangkan faedah pinjaman tanpa perlu membuat sebarang permohonan rasmi kepada bank.
Setiap bayaran tambahan yang kita keluarkan secara automatik akan mengubah kadar faedah asal untuk pinjaman rumah yang dibuat. Malah, sekiranya kita tiba-tiba perlukan duit, kita dibolehkan untuk membuat permohonan dengan pihak bank bagi mendapatkan semula bayaran tambahan yang telah dibuat sebelum ini dengan caj proses yang tertentu.
Kita dibenarkan untuk membuat bayaran pendahuluan untuk jumlah pinjaman perumahan tersebut dan ini secara tidak langsung dapat mengurangkan faedah pinjaman kerana jumlah pokok telah dikurangkan.
Contohnya, pinjaman yang kita buat adalah sebanyak RM300,000 dan faedah dibayar sebanyak RM300,000 jadi jumlah keseluruhan perlu kita bayar adalah RM600,000 iaitu kira-kira setiap bulan RM2,500.
Dari jumlah bayaran biasa iaitu RM2,500, kita bayar lebih sebanyak RM2,500 lagi iaitu jumlahnya RM5,000 setiap bulan untuk menyelesaikan pinjaman.
Jadi pembahagiannya, RM2,500 akan dibayar untuk interest dan principal manakala tambahan RM2,500 itu akan dibayar pula untuk principal (duit pokok). Dengan kaedah ini kita dapat mengurangkan kadar faedah pinjaman.
Selain itu, pinjaman semi-flexi turut memberikan kelebihan kepada anda untuk mengeluarkan jumlah bayaran tambahan yang melebihi jadual bayaran dengan terma syarat tertentu.
Sungguhpun kita dibenarkan untuk mengeluarkan semula bayaran tambahan yang telah dibuat sebelum ini, tetapi terdapat beberapa caj tambahan yang mungkin dikenakan.
Antaranya seperti yuran pemprosesan, penalti dan/atau terpaksa melalui proses kelulusan.
Bukan itu sahaja dalam kita tidak sedar kemungkinan besar, mungkin kadar faedah pinjaman perumahan semi-flexi jauh lebih tinggi jika dibandingkan dengan pinjaman basic term yang lain.
Full-flexi
Jenis pinjaman perumahan full-flexi pula dikatakan sebagai pinjaman yang dinaik taraf lebih baik dari semi-flexi yang digunakan sebelum ini. Ia membolehkan kita untuk mengeluarkan bayaran pendahuluan tanpa sebarang caj tambahan, yuran penalti dan proses kelulusan.
Di samping itu, elemen penting dalam pinjaman full-flexi ini juga adalah ia memberikan kita buku cek dan akaun semasa yang dihubungkan terus ke dalam sistem untuk memboleh kita meletakkan seberapa banyak dana yang dimiliki untuk membayar pinjaman tersebut.
Dengan kaedah ini, kita dapat mengurangkan kadar faedah pinjaman berdasarkan jumlah duit yang kita letak dalam akaun tersebut.
Kebiasaannya ia menjadi pilihan oleh orang kaya yang mempunyai aset berjuta ringgit atau ahli perniagaan yang mempunyai pendapatan yang lumayan setiap bulan.
Kita boleh mendepositkan bayaran tambahan ke dalam akaun semasa dan mengeluarkan bayaran tambahan pada bila-bila masa sahaja. Setiap bayaran tambahan tersebut akan menjadikan kadar faedah pinjaman perumahan berkurang dari jumlah asal.
Contohnya, kita membuat pinjaman RM300,000 dengan full-flexi loan dan kita ada RM200,000 dalam akaun semasa yang dihubungkan dengan sistem pinjaman.
Maka pengiraannya untuk jumlah faedah yang terkini adalah:
RM300,000 (loan) – RM200,000 (current account) = RM100,000 (faedah terkini)
Faedah pinjaman akan dikurangkan dengan jumlah bayaran pendahuluan yang telah dibayar lalu dikira sebagai baki yang belum dijelaskan.
Oleh kerana jenis pinjaman ini membolehkan kita untuk mengeluarkan jumlah tambahan yang telah dibayar, setiap faedah yang dikurangkan akan dikenakan caj tertentu.
Selain daripada itu, terdapat juga caj bulanan tetap antara RM5 hingga RM10 yang perlu dibayar oleh pengguna pinjaman perumahan full-flexi untuk menikmati servis mereka. Walaupun yuran agak kecil, ia adalah kos tambahan di atas bayaran ansuran bulanan anda, ditambah lagi kadar faedah untuk pinjaman full-flexi juga mungkin lebih tinggi daripada pinjaman bertempoh.
Berbeza dengan pinjaman loan yang lain, pinjaman perumahan full-flexi ini dikatakan agak jarang ditawarkan di mana-mana bank di Malaysia. Hal ini menyukarkan kita untuk membuat pilihan kadar pinjaman fleksi yang terbaik untuk masa depan sendiri.
Pembiayaan Islamik (Islamic Financing)
Selain pinjaman konvensional yang disebutkan di atas tadi, terdapat juga pilihan pinjaman perumahan Islamik (Islamic Financing).
Pinjaman Ini yang mengguna pakai konsep Murabahah di bawah prinsip Syariah dan ekonomi berasaskan Islam. Dalam prinsip Islam, sesuatu perkara yang ada berunsurkan riba atau faedah serta pelaburan dalam perniagaan yang dianggap haram (tidak sah) adalah dilarang sama sekali.
Jika pinjaman konvensional, keuntungan diperoleh dengan mengenakan faedah ke atas pinjaman sehingga menyebabkan kita terpaksa membayar balik jumlah yang lebih tinggi daripada jumlah yang dipinjamkan.
Sebaliknya, pembiayaan Islam adalah berdasarkan pada keuntungan melalui jualan komoditi. Caranya, pembeli meminta bank untuk membeli barang yang mereka ingin biayai, yang kemudiannya akan dijual kepada mereka pada harga tambahan.
Pembeli kemudiannya diminta untuk membayar barang tersebut secara ansuran atau melalui skim “sewa untuk milik”. Keuntungan yang kita peroleh dalam pinjaman Islamik ini jelas, sudah ditetapkan terlebih dahulu, dan diketahui asal usulnya.
Namun begitu, kaedah pengiraan yang digunakan oleh setiap bank adalah amat berbeza. Hasilnya masih wujud ketidakpastian walaupun ia tidak merugikan bank atau pengguna.
Beza Jenis Pinjaman Perumahan Basic term VS Semi-flexi VS Full-flexi
|
Jenis Pinjaman Perumahan |
Basic term |
Semi-flexi |
Full-flexi |
|
Bayaran bulanan |
Pinjaman perumahan bulanan yang tetap |
Boleh membayar lebih untuk pinjaman rumah tanpa memberikan notis kepada bank. |
Pembayaran pinjaman secara automatik dari bank akaun mengikut kadar amaun yang kita masukkan. |
|
Pengurangan faedah |
Tiada pengurangan faedah. Namun begitu kadar faedah pinjaman dikatakan lebih rendah dari jenis loan rumah yang lain. |
Faedah loan rumah yang lebih rendah jika anda membuat bayaran pendahuluan. |
Faedah pinjaman rumah berkurang jika anda mendepositkan bayaran pendahuluan untuk mengimbangi amaun prinsipal. |
|
Pengeluaran wang |
Tidak boleh membuat pengeluaran bayaran tambahan atau mengeluarkan dana tambahan yang dibayar melebihi ansuran bulanan tetap. |
Boleh membuat pengeluaran bayaran tambahan melebihi jadual pembayaran yang ditetapkan. |
Boleh membuat pengeluaran bayaran tambahan dengan segera. |
|
Caj yang dikenakan |
Tiada caj dikenakan kerana tidak boleh membuat pengeluaran bayaran tambahan |
Perlu membayar yuran pemprosesan, caj penalti, atau melalui proses kelulusan untuk pengeluaran. |
Faedah yang disimpan akan dikenakan caj iaitu yuran bulanan tetap antara RM5 hingga RM10. |
|
Ketersediaan |
Mudah untuk didapatkan dekat bank di Malaysia. |
Mudah untuk didapatkan dekat bank di Malaysia. |
Tidak ditawarkan di kebanyakan bank di Malaysia. |
Infografik: Perbandingan 3 Jenis Pinjaman Perumahan
Tips Memilih Jenis Loan Rumah Yang Terbaik
Terdapat lima perkara penting yang perlu anda perhatikan semasa hendak memilih jenis loan rumah yang terbaik. Ia bukanlah sekadar melihat kepada kadar faedah yang dikenakan semata-mata.
Faktor lain yang perlu dilihat adalah seperti:
- Tempoh pembiayaan maksimum
Sesetengah bank menawarkan tempoh maksimum pinjaman adalah 30 tahun dan ada juga yang sehingga 35 tahun.
Anda yang masih muda, digalakkan untuk mengambil tempoh pembiayaan maksimum yang lebih lama.
Hal ini supaya bayaran balik bulanan jadi rendah. Dalam masa yang sama, kadar sewa nanti boleh menampung bayaran balik bulanan dan dapat aliran tunai positif pula.
- Kadar keuntungan bank terendah
Lagi rendah keuntungan bank, maka lebih bagus sesuatu pinjaman itu kerana bayaran balik bulanan akan lebih rendah.
- Lock in period
Lock in period adalah tempoh di mana kita tidak dibenarkan untuk membuat pembayaran penuh, menjual atau membuat pembiayaan semula hartanah. Sekiranya syarat ini dilanggar, maka kita boleh dikenakan penalti.
Kebiasannya, lock in period ini ditetapkan bank sekitar 3 hingga 5 tahun. Manakala caj penalti pula, adalah antara 2% hingga ke 5% daripada jumlah asal pinjaman yang di buat.
Untuk mencari pinjaman rumah yang terbaik, pilih bank dengan lock in period yang rendah jika anda merancang untuk menjualnya dalam masa terdekat.
- Fleksibel
Jika anda mempunyai kemampuan, fleksibiliti dalam pembiayaan perumahan memang sangat menguntungkan.
Hal ini kerana anda boleh pada bila-bila masa sahaja buat bayaran lebih kepada bank untuk memendekkan tempoh pembiayaan dan mengurangkan kadar faedah.
- Margin pembiayaan maksimum
Bagi mereka yang membiayai rumah untuk pertama atau kedua kalinyai, pihak bank akan memberikan 95%, 90%, atau 85% margin of finance (MOF).
Manakala bakinya itu perlu disediakan oleh kita sendiri. Itupun bergantung kepada tahap kewangan diri kita dari segi scoring dan sebagainya untuk mendapatkan kelulusan.
Contonhnya, harga rumah yang anda ingin beli adalah RM450,000 dan bank menawarkan MOF sebanyak 90%, maka anda boleh memohon pembiayaan atau pinjaman sehingga RM405,000.
Semakin tinggi nilai MOF ini, maka semakin tinggilah jumlah pinjaman yang anda boleh mohon.
Diharapkan semoga perkongsian kami mengenai jenis loan rumah ini dapat memberikan anda semua informasi dan ilmu pengetahuan yang bermanfaat untuk dijadikan panduan cara beli rumah pertama yang tepat.
Artikel ini ditulis oleh Direct Lending – platform pinjaman peribadi bank/koperasi dan pinjaman wang berlesen. Kami boleh bantu anda cari, banding & mohon pinjaman yang paling sesuai dengan anda. Semak kelayakan anda secara percuma & dapatkan kadar pinjaman serendah 2.95% atau secepat 2 hari bekerja.
