16 Cara Beli Rumah Impian Untuk Jimat Deposit

Kalau ditanyakan kepada kebanyakan orang, mempunyai rumah sendiri pastinya suatu yang cukup membahagiakan.  Lebih-lebih lagi, dengan harga hartanah yang semakin hari semakin melambung dan apabila dapat membeli rumah pada masa ini, umpama satu kepuasan yang tidak dapat diungkapkan. 

Tidak kiralah sama ada untuk duduk sendiri atau sebagai pelaburan, memiliki rumah sentiasa diidamkan semua orang. Namun, tidak dinafikan juga masih ramai yang belum berkemampuan disebabkan oleh kos dan modal yang diperlukan agak besar. Oleh itu, ada yang memilih untuk renovate rumah lama berbanding membeli rumah baru.

Jangan risau, artikel ini akan membantu anda bagaimana untuk beli rumah tanpa modal yang besar.

Cara Beli Rumah Tanpa Modal

Kedengaran seperti tidak logik, bukan? Sini kami terangkan supaya anda ‘clear’ dengan maksudnya. Tanpa modal tidak bermakna anda tidak mengeluarkan langsung wang ringgit sewaktu membeli. Ia memerlukan kemantapan ilmu dan rundingan yang ‘power’ terlebih dahulu.  Cuma setelah transaksi pembelian berlaku, apabila ditolak tambah, anda sebenarnya tidak mengeluarkan wang pun untuk beli rumah tersebut. Maksudnya di sini, anda perlu mengeluarkan modal terlebih dahulu dan kemudian modal itu akan dapat balik apabila urusan jual beli selesai. Ada sesetengah kes, anda akan dapat duit lebihan lagi.

1. Kira kelayakan pinjaman rumah mengikut gaji

Ambil contoh, gaji anda RM2,500. Selepas potongan tetap KWSP, SOCSO, cukai pendapatan, gaji bersih tinggal lebih kurang RM2,200. Selalunya kalau gaji bawah RM3,000, Debt Service Ratio (DSR) maksimum kebanyakan bank benarkan adalah 60%.

Contohnya bank CIMB, DSR maksimum: 60% x RM2,200 = RM1,320

Katakan ansuran bulanan kereta sebanyak RM350. Jadi, jumlah komitmen korang dengan bank akan jadi: RM1,320 – RM350 = RM970 Manakala, RM500 untuk kos sara hidup. Net Dsiposable Income (NDI) bergantung kepada tempat tinggal dan taraf perkahwinan.

Contoh NDI RM500: RM970 – RM500 = RM470

Dapatkan anggaran kasar harga rumah yang anda mampu beli dengan formula ‘Rule of 200’. Anda hanya perlu darabkan ansuran bulanan tadi dengan 200 dan anda akan dapat anggaran kasar harga rumah yang mampu dibeli.

Cara pengiraan: 

Ansuran bulanan x 200 = Harga rumah yang layak dibeli

RM470 x 200 = RM94,000

Dengan bayaran ansuran sebanyak RM410 sebulan, harga rumah yang mampu dibeli tidak melebihi RM94,000. 

Penafian: Kira-kira ini adalah kiraan secara kasar sahaja dan rujukan asas. Inginkan lebih tepat, orang ramai boleh mengunjungi bank berdekatan.

Contoh lain: Anda ingin membeli rumah harga RM400k ke atas

Contoh komitmen yang sedia ada:

Debt Service Ratio (DSR) untuk pinjaman rumah adalah di bawah 60%. Untuk pengiraanya contoh di atas, 2584/4000 = 64.6%.

Jadi, konklusinya adalah jika anda hendak beli rumah, anda boleh beli rumah harga RM350,000 dan ke bawah.

Sebenarnya jika anda benar-benar ingin membeli rumah dengan harga yang lebih mahal dari kemampuan anda, dan pinjaman susah nak lepas, anda boleh cuba tambahkan ‘co-applicant’ ke dalam pinjaman tersebut. Janji individu tersebut adalah ahli keluarga yang bekerja, mempunyai pendapatan yang stabil dan rekod kredit yang baik, pasti tiada masalah.

Cuma kena ingat jika jadi ‘co-applicant’, komitmen pinjaman akan juga masuk ke dalam rekod CCRIS. Jadi sebelum anda gunakan nama ahli keluarga untuk jadi co-appliant, pastikan mereka sedar tentang perkara ini.

2. Kira anggaran harga rumah vs gaji

Gambar di atas adalah anggaran harga rumah yang ideal boleh anda miliki mengikut gaji dengan pengiraan margin of finance 90%, interest rate 5% dan tenure 35 tahun. 

Tapi jangan lupa, ada kos-kos yang perlu korang sediakan sebelum hendak membelinya, iaitu 2-3% yuran tempahan, 10% bayaran pendahuluan, MoT/duti setem dan yuran guaman SPA. 

Kalau nak tahu cara mengira semua kos tersebut, boleh gunakan kalkulator pinjaman perumahan ini.

3. Ketahui kos pemilikan rumah pertama 

Pada Belanjawan 2021 lalu, kerajaan telah mengumumkan pengecualian duti setem untuk pembelian rumah kali pertama. 

Pengecualian penuh duti setem itu diberikan kepada kedua-dua dokumen pertukaran hak milik dan perjanjian pinjaman untuk pembelian rumah pertama bernilai tidak lebih daripada RM500,000.

Pengecualian tersebut adalah untuk Perjanjian Jual Beli yang termeterai antara Januari 2021 hingga 31 Disember 2025.

Ia bermakna pengecualian penuh duti setem untuk kedua-dua dokumen pertukaran hak milik dan perjanjian pinjaman sekiranya rumah anda berharga RM500,000 ke bawah.

Penjimatan maksimum sebanyak RM11,250! Berikut pengiraan terperinci:

Duti setem untuk pertukaran hak milik + Duti setem atas perjanjian pinjaman = Jumlah duti setem yang harus dibayar

[(RM100,000 yang pertama x 1%) + (RM400,000 yang seterusnya x 2%)] + 0.5% daripada jumlah pinjaman, dengan andaian 90% daripada harga rumah (RM450,000)

= (RM1,000 + RM8,000) + (0.5% x RM450,000)

= RM9,000 + RM2,250

= RM11,250

4. Beli rumah belum siap dari pemaju, diskaun sehingga 10%

Ada sesetengah pemaju menawarkan diskaun sehingga 10% daripada harga rumah bagi projek yang mereka kendalikan untuk menarik perhatian pembeli.

Ada juga yang menambah tawaran percuma yuran guaman dan duti setem. Tawaran-tawaran tersebut menyebabkan pembeli tidak perlu mengeluarkan modal yang besar, ada yang sekadar 1% sahaja daripada harga rumah sebagai tanda ‘booking’.

Semua urusan berkaitan penyediaan S&P dan dokumen-dokumen berkaitan pula akan diuruskan pemaju dan peguam panel. Namun, pembeli mungkin tidak diberikan penerangan secukupnya berkenaan hak-hak mereka.

5. Beli rumah daripada bank panel pemaju

Terdapat juga pemaju projek perumahan menawarkan pembiayaan/pinjaman daripada bank-bank panel mereka kepada pembeli.

Antara kelebihan termasuk pembeli akan ditawarkan margin pembiayaan/pinjaman 100% berbanding 90% dengan bank-bank bukan panel.

Dengan cara tersebut, pembeli tidak perlu menyediakan 10% deposit. Sementara itu, kekurangan adalah pembeli tidak boleh membuat pilihan dan terpaksa menerima kadar faedah ditetapkan bank panel.

6. Mark-up harga rumah

Pembeli boleh kautim atau berpakat dengan pemaju dan peguam supaya mark-up harga rumah yang ingin dibeli dan dapatkan pembiayaan/pinjaman penuh. 

Jika anda membeli rumah berharga RM320,000, perlu disediakan deposit RM32,000 dan bank akan biaya RM288,000.

Tetapi, teknik mark-up loan ini, pemaju dan peguam dengan persetujuan pembeli akan mark-up harga rumah, contohnya kepada RM360,000.

Dengan margin pembiayaan 90%, pembeli boleh mendapatkan pembiayaan penuh untuk rumah RM320,000 yang ingin dibeli.

Namun, jumlah hutang dan bayaran ansuran bulanan adalah lebih tinggi dan ada juga pemaju mengenakan bayaran tambahan jika ingin mark-up harga.

7. Kemudahan pinjaman perumahan lain

Ada pelabur hartanah menyarankan penggunaan hutang lain bagi menampung sebahagian kos pembelian rumah, iaitu seperti menggunakan kad kredit atau pembiayaan/pinjaman peribadi.

Cara tersebut banyak digunakan pelabur-pelabur hartanah supaya mereka tidak perlu mengeluarkan modal besar untuk mendapatkan rumah pelaburan mereka.

Bayaran untuk pembiayaan/pinjaman rumah dan hutang tambahan yang dibuat akan di’cover‘ oleh hasil sewaan rumah tersebut.

8. Refinance rumah

Proses refinance rumah turut dikenali sebagai pembiayaan semula pinjaman perumahan melibatkan pembayaran pinjaman sedia ada, iaitu menggantikannya dengan pinjaman yang baharu dengan terma dan syarat yang berlainan. 

Ia seperti meminjam wang sekali lagi dari bank anda (atau bank baru) di bawah perjanjian yang baharu bagi melangsaikan hutang pinjaman perumahan anda yang sedia ada.

Cara ini sesuai untuk rumah-rumah yang mempunyai harga jauh lebih rendah daripada harga pasaran. 

Anda juga perlu mempertimbangkan beberapa perkara sebelum buat teknik ini, antaranya tempoh terkunci bagi pembiayaan semula pinjaman perumahan, kos pembiayaan semula, laporan CCRIS atau CTOS, membandingkan pakej ditawarkan bank. 

Sekiranya anda tidak pasti, boleh mendapatkan nasihat bank atau cuba mengelakkannya sekiranya tidak mahir. 

9. Pengeluaran KWSP

Wang dari Akaun 2 boleh dikeluarkan untuk tujuan pembelian rumah, namun ia bergantung kepada individu untuk menggunakannya atau tidak.

10. Skim Rumah Pertamaku (SRP) 

Ia diperkenalkan oleh kerajaan pada 2011 untuk membantu golongan muda mendapatkan rumah pertama mereka.

Skim tersebut membolehkan pembeli mendapatkan pembiayaan/pinjaman 100% ke atas rumah yang dibeli, maka deposit 10% tidak perlu disediakan.

Namun, kemudahan itu tertakluk kepada syarat-syarat tertentu dan disebabkan oleh pembiayaan/pinjaman adalah 100%, maka nilai hutang dan bayaran ansuran bulanan sudah semestinya tinggi.

11. BSN MyHome 2021

Merupakan skim pembiayaan khas untuk yang bekerja sendiri atau tiada pendapatan tetap. Pembiayaan yang ditawarkan sehingga RM300,000, iaitu dalam julat harga rumah mampu milik. 

Pembiayaannya boleh juga sehingga 100%, siap dengan MRTA/MRTT dan LTHOT dengan tempoh pembiayaan maksimum adalah 35 tahun. 

12. Skim Perumahan Belia BSN 

Skim ini merupakan salah satu cara membantu mereka yang tidak berkemampuan untuk membiayai hartanah yang hendak dibeli sama ada rumah yang sudah siap, rumah subsale atau dalam pembinaan.

Buat masa ini, kerajaan sudah melanjutkan Skim Perumahan Belia yang dikendalikan oleh Bank Simpanan Nasional dari 1 Januari 2020 sehingga 31 Disember 2021.

Ia akan memberikan masa yang lebih panjang kepada mereka yang layak untuk memohon bantuan supaya dapat memiliki beli rumah pertama.

Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) telah membuat pengumuman bahawa Skim Perumahan Belia yang dikendalikan oleh Bank Simpanan Nasional menawarkan jaminan pinjaman 10% melalui Cagamas.

Kalau anda membeli rumah pada harga RM300,000 dan ke bawah, anda layak untuk mendapatkan 100% pengecualian duti setem untuk surat cara perjanjian pemindahan hakmilik dan perjanjian pembiayaan.

*skim ini telah tamat 31 Disember 20221

13. Skim Perumahan Rakyat Malaysia (PR1MA)

Rumah PRIMA direka supaya dapat menjadi sebahagian daripada komuniti bersepadu yang mana anda akan dapat memilih dari pelbagai jenis unit pada saiz yang berbeza.

Ia untuk memenuhi keperluan rakyat di pusat bandar. Semua Rumah PRIMA berharga antara RM100,000 hingga RM400,000 sahaja.

Mereka yang bergaji sederhana pun mampu untuk beli rumah pertama dan pendaftaran PERCUMA. 

14. Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA)

LPPSA merupakan badan yang dicipta khas untuk menyediakan pinjaman perumahan kerajaan untuk penjawat awam. 

Antara manfaat pinjaman tersebut:

• Mendapat pinjaman sehingga 100% dengan kadar faedah yang lebih rendah pada 4.0%.
• Layak memohon pembiayaan kedua, dengan syarat baki hutang pembiayaan pertama selesai sepenuhnya, dan kelayakan tertakluk kepada ansuran bulanan tidak melebihi 50% daripada gaji pokok semasa.
• Tempoh pinjaman untuk pinjaman pertama adalah selama 30 tahun, manakala untuk pinjaman kedua adalah selama 25 tahun. Tempoh ini juga bergantung kepada usia peminjam.
• Pakej perumahan sehingga usia 90 tahun (berbeza dengan pinjaman bank yang menghadkan sehingga usia 75 tahun).
• Faedah atas baki pinjaman mengikut kaedah baki berkurangan bagi setiap bulan jadi faedah bagi bulan seterusnya akan berkurangan.

15. Rumah Selangorku 2022

Rumah Selangorku ialah skim perumahan yang khas dari kerajaan negeri Selangor untuk orang Selangor.

Ia ditubuhkan dengan tujuan untuk menyediakan perumahan mampu milik kepada warga yang layak untuk negeri tersebut.

Inisiatif tersebut diketuai oleh Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor (LPHS), iaitu organisasi perumahan negeri itu tersendiri.

Antara syarat kelayakan skim tersebut:

• Berumur lebih dari 18 tahun
• Warganegara Malaysia
• Penduduk Selangor
• Belum lagi memiliki hartanah
• Pendapatan isi rumah maksimum sebanyak RM10,000
• Satu permohonan Rumah Selangorku saja untuk setiap isi rumah
• Pemohon perseorangan dengan tanggungan boleh memohon

Tips ekstra: Simpan Duit Untuk Deposit Beli Rumah

Asingkan sejumlah wang daripada pendapatan anda untuk dijadikan bayaran pendahuluan pembelian rumah. Tetapkan tempoh masa menyimpan yang realistik dan pastikan anda tekun dan berdisiplin dalam menjayakannya.

Terdapat pelbagai cara untuk anda memperoleh hasil wang simpanan yang banyak dalam masa yang singkat. Lazimnya, langkah-langkah tersebut memang tidak mustahil tetapi ia memerlukan pengorbanan besar terutamanya daripada segi perbelanjaan anda.

Antara perkara yang anda boleh lakukan untuk kawal perbelanjaan adalah kurangkan makan di luar kerana harganya boleh mencecah RM10 satu hidangan. Sebaliknya, bawa bekal makan tengah hari dari rumah cuma bernilai RM4. Selain itu, kurangkan minum di kedai kopi mahal dan pelbagai perkara lain yang boleh mengurangkan kos perbelanjaan anda.

Dengan melakukan pengorbanan untuk mengawal perbelanjaan, anda berpeluang memperoleh penjimatan sebanyak ratusan atau ribuan ringgit!

Namun, jika anda masih kekurangan modal untuk membina rumah baru, terdapat juga pembiayaan renovate rumah yang anda boleh pakai untuk mengubahsuai rumah sedia ada ke rumah impian anda.

Kesimpulan

Sementara itu, pandemik telah mewujudkan peluang bagi pelabur memanfaatkan harga hartanah yang lebih rendah dengan tawaran pelbagai insentif sedia ada dan kadar faedah rendah bagi pembelian aset berkualiti untuk simpanan masa depan.

Apa-apapun perlulah sentiasa mengukur baju di badan sendiri terlebih dahulu. Ikutlah kemampuan dan rancanglah sebaik-baiknya.

Artikel ini disediakan oleh Direct Lending. Platform digital yang membantu anda untuk cari, membuat perbandingan dan memohon pinjaman peribadi yang paling murah dan sesuai untuk anda. Sistem semakan kelayakan pintar kami boleh mencadangan pinjaman wang berlesen yang selamat dan pinjaman bank dan koperasi yang terbaik untuk anda.

Perkhidmatan kami 100% percuma, tiada caj pendahuluan atau caj pemprosesan.

(Artikel ini pada asalnya diterbitkan pada 28 Jun 2021 dan dikemas kini pada 22 Februari 2022)